您当前的位置: 首 页 > 顾氏案例 >> 律师意见书
关于小区庭院问题的律师意见书
发布时间:2021-05-26     信息来源:      阅读次数:357   


关于小区庭院问题的律师意见书

 

连云港市城市管理行政执法支队:

贵单位在执法过程中发现,有小区开发商将住宅楼前绿化带以绿篱分割后划分给一楼业主独立使用,业主获得后将绿篱改造成铁制栅栏,并安装雨棚等。开发商与每位业主签订的购房合同中均明定:“关于首层花园的约定,附有首层花园的买受人有权独自使用首层花园,但是该首层花园的土地使用权依法属于项目用地使用权人(包含出卖人及全体买受人)所有,因此,附有首层花园房屋的买受人不能取得该花园的土地所有权,且无法办理土地使用权证书,全体买受人对此表示知晓和确认”。贵单位咨询的问题是,一、上述约定有效吗?二、可否依《江苏省绿化管理条例》对此进行查处?三、可否依《城乡规划法》对此进行查处?

 

一、关于合同的效力问题

首先,房屋买卖合同的效力是民事问题,作为行政执法机关,贵单位并无认定买卖合同效力的权利。其次,开发商本无将业主共有权划归特定业主单独所有的权利,但具体到本案,开发商在与每位业主签订的所有买卖合同中都对首层花园作了相同的约定,换言之,这种约定得到了全体业主的同意。故,由现知的情形看,我们没有认定相关条款无效的足够理由。

 

二、关于《江苏省绿化管理条例》的适用问题

《民法典》第274条规定:建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。可见,本案所称的绿地,当属居住区绿地。而依《江苏省绿化管理条例》第17条的规定,“居住区绿地的绿化,由居住区管理机构负责管理”。该条例24规定:“擅自占用城市绿化用地的,由城市人民政府建设(园林)行政主管部门责令限期退还、恢复原状,可以并处所占绿化用地面积每平方米五百元以上一千元以下的罚款;造成损失的,应当负赔偿责任”。

这里存在的问题是:“占用”的概念是什么?本律师认为,占用有两种,一是将别人的绿地占为已有,改变权属;二是将绿地占为非绿地,改变用途。如果开发商将业主共有绿地划给部分业主占用符合共有绿地的处分规则,改变权属问题便不能成立了。如果有人将绿地改变成非绿地,那就可以适用《江苏省绿化管理条例》第24条的规定进行查处。

 

三、关于《城乡规划法》的适用问题

《城乡规划法》第40条规定,“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证 64条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的,限期改正,处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的,限期拆除,不能拆除的,没收实物或者违法收入,可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。

铁制栅栏、雨棚等显非建筑物,而属于构筑物。虽然法条本身对构筑物建设的行政许可未作除外规定,按照除房屋以外的人工建设而成的所有东西都是构筑物的一般定义,应当得出一个常识性的判断,并非所有构筑物的建设都需要“经城市规划行政主管部门批准”。否则,即会得出在室内摆一张办公桌也要经批准的荒谬结论。所以铁制栅栏、雨棚等构筑物的建设是否需经行政许可,取决于城市规划行政主管部门的具体管理细则。为此,本律师认为,在确定应否查处铁制栅栏、雨棚等构筑物的建设行为前,应当函询城市规划行政主管部门对此所持的态度。

上述意见,仅供贵单位处理相关事项时参考。

 

江苏田湾律师事务所律师:顾壹心

二〇二一年四月二十八日

   
精诚专业,为您尽可能争取最大利益!我们的免费咨询热线: 0518-85625555(总部)
顾壹心律师官方网站
邮箱:gyx@tianwan.com
地址:江苏省连云港市海州区朝阳东路22-2号(海晟新寓八楼,总部)
连云区阳光国际大厦B座1107室(连云分所)
东海县牛山镇利民东路6号(东海分所)
联系我们 / CONTACT US
联系电话:0518-85625555(总部)
0518-82233238(连云分所)
0518-87802808(东海分所)
Copyright 2009-2019 www.tianwan.com All rights reserved 苏ICP备06034759号 管理员登录